Loger les habitants plutôt que les vacanciers

En réponse à l’explosion des logements occasionnels, des projets de régulations des locations touristiques et des excès de résidences secondaires se développent dans les territoires les plus tendus. Notamment en obligeant l’offre d’une nouvelle location pérenne pour chaque meublé loué de manière occasionnelle. Les villes concernées par ce type de compensation en France et à l’étranger ont réussi à stabiliser l’explosion des locations courtes suite à la validation de ces régulations à l’échelle européenne fin 2020. Pour autant, les contrôles des fausses déclarations restent trop rares et les amendes encore trop inférieures aux gains pour permettre une réduction significative de cette emprise des logements occasionnels.

En plus de la question des moyens humains de contrôle, nous proposons de renforcer les régulations des résidences secondaires, en donnant la possibilité aux intercommunalités de fixer un quota « local » au-delà duquel l’ensemble des logements vendus doivent devenir des résidences principales (au-delà des possibilités déjà existantes pour les seules nouvelles constructions). Un peu comme les Safer pour les ventes de terres agricoles, une commission d’élus et de citoyens pourrait décider régulièrement des quotas à imposer sur leur territoire, avec une commission qui module les quotas selon les situations et les besoins spécifiques des territoires. Les héritages de résidences secondaires étant des acquisitions « non sollicitées », ils ne seraient pas concernés par cette possible régulation renforcée.

Pour faciliter cette régulation renforcée des usages, les logements abordables ne doivent pas seulement être moins imposés : ils doivent devenir plus rentables que les locations occasionnelles, en imposant les usages occasionnels au moins deux fois plus qu’actuellement, tout en réduisant l’imposition des locations pérennes abordables. Les abattements et amortissements qui permettent à de nombreux multipropriétaires d’être peu ou pas imposés doivent être supprimés, y compris pour les meublés « à l’année », très utilisés dans les métropoles pour les petites surfaces avec des loyers parmi les plus élevés.

Par exemple, un meublé touristique de 60 m² qui rapporte autour de 15 000 € « net » par an à Lyon, Bordeaux ou Marseille est actuellement exonéré d’impôt dans la majorité des cas. Pour devenir moins rentable qu’une location pérenne qui ne rapporte en moyenne qu’environ 8 000 € net par an dans ces villes, un meublé touristique devrait être imposé systématiquement à hauteur de 40 à 70% (dont prélèvements sociaux) selon le niveau de revenu global du propriétaire. De l’autre côté, les locations pérennes devraient être imposées entre 10% et 30% selon le niveau de loyer et de revenus du propriétaire.

En complément, les obligations pesant sur les locations ordinaires (ex. interdiction de location des passoires énergétiques) devraient être identiques pour les meublés touristiques et l’imposition des plus-values ne devrait pas bénéficier d’un abattement progressif, en dehors de la déduction de l’inflation moyenne et des « frais de notaires » (les travaux étant déjà déduits des revenus locatifs).

Enfin, pour que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires devienne plus juste et efficace, nous proposons de la rendre progressive selon les revenus. En effet, la taxe sur les résidences secondaires a déjà fortement augmenté depuis la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales par Macron. Sur de nombreux territoires, son taux ne peut plus augmenter sans augmenter autant celui de la taxe foncière, alors que des élus souhaitent dissuader leur trop forte augmentation, notamment lorsqu’elles sont utilisées pour des locations touristiques. Au Pays de Galles, la majoration de 150% dans certaines villes a ainsi permis d’augmenter la transformation de résidences secondaires en résidences principales. Avec notre proposition, une telle hausse de taxe ne concernerait que les multipropriétaires les plus aisés, le nombre de logements possédés étant fortement corrélé aux revenus selon l’Insee.