Lutter contre la spéculation et les inégalités fiscales

Aujourd’hui, l’imposition des plus-values immobilières diminue chaque année jusqu’à une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt (et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Cet abattement progressif concerne les plus-values liées aux terrains et aux logements loués ou aux résidences secondaires (les plus-values sur résidences principales en sont immédiatement exonérées). Ce dispositif incite donc les propriétaires à ne pas construire ou à ne pas louer de manière pérenne pour attendre « un meilleur prix à venir » et une moindre imposition.

Les plus-values sont une rente qui ne devrait pas bénéficier d’un abattement progressif, en dehors de la déduction de l’inflation moyenne et des « frais de notaires » (les travaux étant déjà déduits des revenus locatifs). Cette suppression de l’abattement sur les plus-values ne concerne pas les résidences principales, mais l’ensemble des autres logements et terrains et donc principalement les multipropriétaires les plus aisés. Cette réforme fiscale permettrait à la fois de lutter contre la rétention foncière et l’injustice fiscale, tout en rapportant au moins 3 milliards d’euros par an de recettes publiques supplémentaires. Ces nouvelles recettes permettront ainsi de financer une partie des investissements publics dans les logements abordables prévus par notre plan.

L’accession à la propriété est un enjeu central pour les Français, en particulier pour les ménages de la classe moyenne. Or cet accès est rendu de plus en plus difficile par l’augmentation continue des prix de l’immobilier et du foncier. Face à cette situation, un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété se développe progressivement depuis 2015 et mérite d’être encouragé : celui du Bail Réel Solidaire ou BRS. Son principe est de dissocier la propriété du foncier et du bâti : les acquéreurs n’acquièrent que le logement et le foncier demeure la propriété de l’Office foncier solidaire (OFS). L’OFS loue le foncier aux nouveaux propriétaires du logement moyennant une redevance, dans le cadre d’un « bail réel solidaire ». Ce système permet de proposer à l’achat des logements de 30% à 50% moins chers par rapport à l’acquisition classique.

C’est un dispositif d’accession sociale à la propriété : il doit donc cibler les ménages modestes ainsi que les classes moyennes (avec des plafonds de revenus adaptés), et non être ouvert à tous comme l’ont proposé les macronistes (notamment Gabriel Attal). En effet, les avantages financiers dont bénéficient les OFS-BRS (prêts Gaïa de la Caisse des dépôts, TVA réduite) sont la contrepartie du ciblage social. Élargir l’accès des OFS-BRS à tous conduirait à la suppression de ces avantages et au renchérissement des logements… qui ne seraient finalement accessibles, comme les autres, qu’aux plus aisés.

Nous proposons donc de conserver le ciblage social des OFS-BRS tout en renforçant les incitations économiques visant à promouvoir leur développement, au bénéfice d’un plus grand nombre de ménages modestes. Cela pourrait par exemple passer par une exonération de la taxe foncière (TFPB) au bénéfice des OFS, compensée strictement par un transfert de l’État vers les collectivités.

Si le BRS permet de lutter contre la spéculation sur les logements via un encadrement des conditions de revente, il ne réduit que partiellement la spéculation sur le foncier (car l’OFS doit acquérir celui-ci sur les marchés fonciers libres). Nous devrons donc lutter plus largement contre la spéculation sur le foncier si l’on souhaite que les prix du logement restent accessibles. Il faudra ainsi renforcer le rôle des Établissements publics fonciers (EPF), augmenter fortement leurs moyens financiers et faire en sorte qu’ils couvrent l’intégralité du territoire national.