Produire des logements en ménageant les sols

Il nous faut concilier deux exigences : produire les logements dont nous avons besoin et préserver les sols dont nous dépendons pour vivre. Or depuis la seconde moitié du XXe siècle, l’urbanisation consomme à grande vitesse les espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF). Si le rythme a ralenti depuis les années 2000-2010 (30 000 hectares consommés en 2011), plus de 20 000 hectares d’ENAF par an ont encore été consommés au cours de la dernière décennie. En priorité pour construire des logements (63 % de la consommation d’ENAF), pour développer des activités économiques (23%) et des infrastructures (7%). Les deux tiers de cette urbanisation se fait sur des terres agricoles, alors que le pays débat de souveraineté alimentaire. Les espaces naturels et forestiers ne sont pas moins utiles : ils captent du carbone, préservent la biodiversité, retiennent et filtrent l’eau… autant de fonctions essentielles.

Entre 2011 et 2021, année de la loi Climat et résilience qui instaure l’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à l’horizon 2050, ce sont près de 240 000 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers qui ont été urbanisés. L’équivalent de 10 nouvelles Marseille en 10 ans, répartis notamment dans la périphérie des grandes métropoles et sur les littoraux. La loi Climat et résilience de 2021 a fixé un objectif de division par deux de cette consommation d’ENAF en 10 ans, et l’objectif ZAN pour 2050 — c’est-à-dire renaturer chaque année autant d’espaces qu’on en artificialise. Depuis 2021, plusieurs lois ont néanmoins complexifié le dispositif, sous couvert de « simplification » et introduit des dérogations multiples qui questionnent l’efficacité écologique et la justice sociale de cette politique publique.

1 / Pour protéger nos sols, nous avons besoin d’actionner tous les leviers qui permettent de produire des logements et de créer des activités en réduisant les emprises foncières. Ces leviers, pour promouvoir un « urbanisme circulaire », sont connus : mieux utiliser le bâti existant (lutte contre la vacance des logements et bureaux, régulation des meublés touristiques et des résidences secondaires, etc.), construire sur les espaces déjà artificialisés (requalification des friches, renouvellement urbain, densification douce) et, quand on urbanise une terre agricole ou naturelle, produire des opérations de logement plus denses avec des formes urbaines adaptées au contexte local (ex : maisons en bandes en rural, petits collectifs en bourgs et petites villes, etc.), qui permettent d’allier préservation du cadre de vie et préservation des sols.

2 / S’agissant de la construction neuve il s’agit donc en priorité de réduire la minorité d’opérations de logement qui sont encore construites sur des modes très peu denses. En région PACA par exemple, entre 2021 et 2023, 75 % de la surface consommée par le résidentiel a été occasionnée par seulement 8% des logements produits. À eux seuls, les projets de très faible densité (moins de cinq logements par hectare) ont occasionné 25% de la consommation d’espace, pour seulement 1% des nouveaux logements produits. En miroir, près de 70% des nouveaux logements ont été construits sans extension urbaine. Ce sont les projets de renouvellement urbain, le réaménagement de friches, et toutes les manières de refaire la ville sur la ville. Entre ces deux pôles, il existe une variété de projets de densités intermédiaires, entre 20 et 50 logements à l’hectare, mixant petits logements collectifs et maisons individuelles. Ces formes urbaines plus sobres en foncier restent malheureusement peu développées, faute d’un environnement économique, fiscal et réglementaire adapté.

Mettre en œuvre des projets d’aménagement qui allient densité et qualité du cadre de vie, demande plus de travail d’ingénierie : pour optimiser les espaces, limiter les vis-à-vis, concevoir des espaces communs agréables, etc. Cela demande des compétences (urbanisme, architecture), du temps, et donc de l’argent, que les collectivités, en particulier les plus petites, n’ont souvent pas. De ce point de vue, il faut poursuivre le développement des offres locales d’ingénierie en urbanisme-architecture, en particulier pour les territoires ruraux et périurbains, tout en promouvant certaines solutions permettant de dégager des marges de manœuvre (auto-promotion accompagnée, réduction de la charge foncière liée aux espaces de stationnement obligatoires, etc.).

3 / Pour investir dans la qualité urbaine, il faudra dégager des marges de manœuvre financières. Cela passera notamment par la maîtrise des prix du foncier, avec un rôle et des moyens renforcés pour les établissements publics fonciers (EPF), et un meilleur encadrement des plus-values foncières. Il faudra également revoir une partie du modèle de financement des collectivités territoriales, qui n’est pas aligné avec les objectifs de sobriété foncière (dotations et fiscalité, recours au Fonds Vert par appels à projets chronophages et incertains). Cela pourrait se matérialiser par une dotation « transition écologique », qui permettrait d’investir dans la qualité des projets d’aménagement : allier sobriété foncière et production de logements dans un cadre de vie apaisé, financer les projets de renaturation, d’adaptation au changement climatique, de mobilités durables, etc.

Au-delà de la question des logements, la réduction de l’artificialisation des sols devra également passer par un meilleur encadrement des implantations d’espaces commerciaux, de plateformes logistiques ou encore de data centers, et plus largement d’activités économiques, de même que par la remise en question de certains grands projets d’infrastructures dont l’empreinte foncière et écologique est massive et la pertinence douteuse.