Rentabiliser les réhabilitations des logements vacants dégradés

Plus d’un million de logements sont vacants depuis plus de 2 ans, dont près de 400 000 dans les territoires où les logements manquent pour les résidents.

Selon les enquêtes réalisées, le premier frein dans la moitié des cas de vacance durable est la dégradation des logements et le coût de leur réhabilitation, y compris dans les zones tendues. Le second facteur étant la situation géographique (éloignement des lieux d’emploi et de formation) et le troisième les successions « complexes » (propriétaire décédé et indivisions). En effet, le coût de l’achat d’un bien dégradé et de sa réhabilitation est souvent plus élevé que le coût d’un logement équivalent neuf, en particulier dans les territoires où le foncier est peu cher et où la vacance est déjà très élevée, notamment dans les bourgs.

C’est pourquoi nous proposons de rendre les réhabilitations de logements vacants dégradés accessibles et moins coûteuses que le neuf, y compris dans les territoires détendus, grâce aux moyens renforcés du plan « mobilisation pour la rénovation ». Avec la perspective d’atteindre progressivement 60 000 puis 80 000 réhabilitations de logements vacants dégradés par an (contre moins de 10 000 par an actuellement, sans donnée précise sur ce sujet), qui mobiliseront environ 15% du plan de 15 Mds/an prévus pour l’ensemble des logements à rénover.

Le potentiel est en effet important : même dans les territoires où les logements manquent le plus, 400 000 logements sont vacants depuis plus de deux ans, dont la moitié en raison du coût des rénovations, soit un potentiel de « déblocage » de 200 000 logements. En complément de moyens enfin à la hauteur pour réhabiliter, nous proposons de rendre plus rapides les procédures de rachat par les collectivités locales des logements laissés à l’abandon, notamment ceux sans héritiers. Les moyens « socles » pour les polices locales du logement faciliteront cette accélération, qui nécessite des agents compétents pour réaliser les visites techniques, puis pour retrouver les propriétaires concernés afin qu’ils choisissent de rénover et de louer eux-mêmes ou de céder rapidement leur bien inoccupé à la collectivité concernée.

Lorsque les propriétaires refusent de vendre leur bien vacant dégradé à l’amiable ou d’engager une réhabilitation, les procédures d’expropriation doivent être facilitées et plus rapides pour que les collectivités puissent elles-mêmes réhabiliter les logements et les remettre sur le marché directement ou via un opérateur.

Les expropriations sont déjà possibles, elles sont précédées de propositions d’achat à l’amiable et indemnisées à hauteur de la valeur estimée du bien dégradé. Mais elles doivent attendre de longues procédures (ex. Opérations de restauration immobilière – ORI) ou depuis 2025 la non-exécution de deux arrêtés de mise en sécurité (péril) ou d’insalubrité, qui concernent surtout les logements occupés ou menaçant de s’effondrer.

Un député de droite gaulliste, Stéphane Viry, a proposé de rendre possible l’expropriation après un an de vacance. Ce délai est trop court en pratique, mais il est clair que les logements dégradés ne devraient pas être laissés vacants plus de 2 ans dans la plupart des cas. Après achat à l’amiable ou expropriation, les soutiens que nous proposons pour les rénovations d’ampleur permettront aux communes ou à des bailleurs sociaux de vendre ou de louer à un prix abordable sans déficit foncier.

Dans certains territoires, le potentiel sera limité dans un premier temps par le manque d’emplois et de formations supérieures, mais au moins 400 000 logements vacants pourront être remobilisés progressivement grâce au rééquilibrage territorial progressif des formations et des emplois publics.

Démétropolisation

Nous proposons plus largement d’engager un rééquilibrage territorial des formations et emplois publics, afin de réduire progressivement « à la source » la sur-demande de logement dans les grandes agglomérations, tout en favorisant l’accès aux formations et aux autres services publics dans les territoires moins couverts.

La simple réduction de moitié de la suroffre actuelle de formations et d’emplois publics dans les métropoles permettrait la libération d’au moins 400 000 logements dans les zones les plus tendues (soit près de 10 ans de production de logements sociaux dans ces métropoles). De l’autre côté, l’augmentation de l’offre de formation et d’emplois publics facilitera la remobilisation des logements vacants dans les territoires actuellement défavorisés.